迷你房企上市 从三巽到港龙的资本故事

2019-10-24
来源:微信公众号观点

   如何玩好资本游戏,是地产商们进行规模追逐的动力所在。刚刚过去的五天里,有两家内地房企在香港提交了IPO招股书,寻求对接资本市场的道路。

  10月17日,三巽控股集团有限公司披露招股书;一周之后,港龙中国地产集团有限公司披露招股书。其中,三巽控股今年上半年收入约为5.62亿元,港龙地产上半年收入约为5.9亿元。

  虽然两家企业均未在招股书中披露近几年的合约销售额,但从收入、毛利等其他数据上看,这两家企业的规模并不大。

  不过,这并不影响他们上市的决心。奥陆资本总裁蔡金强表示:“上市对小房企来说像是‘自古华山一条路’迟早的事,而且是越早上市越好。”

  事实上,规模小的特点,正是三巽控股与港龙地产选择在香港上市的原因之一。“香港上市的门槛比较低,企业也比较容易达标。”莱坊大中华区研究及咨询部主管纪言迅介绍道。

  招股书里的资本游戏

  从土储版图和各项指标数据来看,不管是三巽控股还是港龙地产都仅是一家“区域企业”的体量。招股书显示,三巽地产出身于安徽,主要土储位于安徽、江苏和山东三个省份的九个城市中。于2019年8月31日,三巽共拥有35个项目,总土地储备420万平方米。其中,超过90%的土储位于安徽。

  而港龙地产成立于常州,主要土储分布在江苏省、浙江省等地。项目总数为56个,总土地储备约为471.5万平方米。其中,有44个项目位于江苏省,土储占总量比例为78%。根据这一土储情况,三巽控股的物业权益总值为人民币108.01亿元,港龙地产的物业权益的总市值为77.99亿元。

  有趣的细节总喜欢隐匿在干巴巴的数据背后。截至今年上半年,三巽控股发展中物业的账面净值为69.06亿元,持作出售已竣工物业的账面净值约为3.42亿元。换而言之,三巽控股开发中的项目占据了绝大部分。从具体项目来看,三巽控股未出售的已竣工可销售建筑面积约为16.37万平方米,占总土储比例为3.9%。

  无独有偶的是,港龙地产截至今年8月底虽然已经拥有56个开发项目,但公司于上半年及此前的收益主要来自于其中的9个项目。于今年8月31日,港龙地产可销售及可出租的已竣工项目建筑面积约8.46万平方米,占总土储比例为1.8%。有业内人士猜测,该两家公司或许是在一段时间的“少拿地”后,迅速出现了集中补仓的情况,这才导致了可售面积的短缺以及开发中项目占比较多的现象。

  而密集的拿地,除了能够为企业即将枯竭的“货仓”及时输血外,同时也能在短时间内将企业的估值抬高。高速扩张,自然就会带来高杠杆的后果。公告显示,于2016年-2018年及2019年前六个月里,港龙地产的借款总额分别为0.5亿元、3.18亿元、8.56亿元及14.36亿元,资产负债比率分别为17.0%、98.8%、122.1%及153.9%;流动比率分别为1.1、1.0、1.1和1.1。

  另一边,三巽控股于2016年-2018年及2019年前六个月里,期末现金及现金等价物分别为1413.7万元、4772.7万元、8164.9万元以及1.64亿元;未偿还银行贷款及其他借款总额分别约为2.29亿元、5.14亿元、7.1亿元及14.2亿元。从数字中不难看出,迅速升高的负债数字,以及紧张的现金流情况,让企业在发展中就像是走钢丝一般,稍有不慎便会跌落。在这种情况下,上市无疑就变成了企业的“救命稻草”。

  一位业内人士表示,对于小房企而言其实并不存在什么上市窗口期。“因为对于小房企来说,能上市就一定会上市,因为他需要上市带来的这笔融资,以及上市后带来的资本利好。”纪言迅同样表示,上市对于小房企而言是一个较大的利好消息,但他也指出,就算能够上市,但投资者们最终是否会“买账”仍是一个疑问。“香港市场对地产股还是有些低估的。”

  大鱼与小鱼之间

  从效果上来说,上市对于小房企而言并不仅是一个资本游戏,更是一个生存游戏。或许就像电影《掠食城市》中的设定一样,每个城市都是一座自由移动的城堡,而唯一一条生存法则就是,城市之间通过相互吞噬来获得更多生存资源。体量越小,跑得越慢的城市,就越容易被更大的城市吞并。这你追我赶的一幕与房地产企业们的生存境况何其相似。

  各种市场因素的变化促使地产商们不断洗牌,不断有黑马厚积薄发,不断有人被超越;同样的,也不断有跟不上变化的企业被淘汰。

  与大房企能够多业态盈利,多渠道融资不同的是,对于模式仍相对传统的小房企而言,上市是其快速补血的“必经之路”。也只有如此,小房企们才能获得更多资本,从而进行更快速的扩张,最终在普遍资金短缺的小房企群体中拉开差距。

  就像是一条小鱼,在自己没有成为大鱼之前,想要不被大鱼吃掉的一个办法就是游得比其他的小鱼更快。

  从三巽控股和港龙地产的发展轨迹来看,在大力催动资本的情况下,虽然负债在上升,但不得不承认的是,他们换到了不少东西。数据显示,三巽控股截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度以及截至2019年6月30日止六个月,公司产生收入分别为5.41亿元、2.63亿元、7.24亿元及5.62亿元。

  另一边,港龙地产于前三年及今年上半年里,收益分别为4.72亿元、4.34亿元、16.6亿元及5.91亿元,2016年至2018年期间的复合年增长率为87.5%。蔡金强指出,小房企在上市时能融到多少钱其实仍是次要,更主要的是未来能够进行美元债等方式的融资。“这样一来,国内不好融资时可以发美元债,美元债成本高时,则可以考虑国内资本市场。”

  随着上市后融资渠道的拓宽,该两家公司或许有机会能获得更进一步的增长。“这也是资本对于房企的意义所在。”一位业内人士如是评价道。既然有能够上市的“小鱼”,自然也有暂时未能上市的“小鱼”,那它们如何解决资金问题?同策研究院首席分析师张宏伟表示:“采取合作开发的方式,或者是使用合作方的一些资金。”

  不过,留给小房企们的时间并不多。张宏伟指出,短期内行业洗牌仍将继续,“大鱼吃小鱼”的情况也将持续出现。而在未来三到五年内,除了“大鱼吃小鱼”外,还会出现“快鱼吃慢鱼”和“大鱼吃大鱼”的情况。

[责任编辑:蔚然]
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